ТЕКСТЫ КНИГ ПРИНАДЛЕЖАТ ИХ АВТОРАМ И РАЗМЕЩЕНЫ ДЛЯ ОЗНАКОМЛЕНИЯ
Статья 652. Права на земельный участок при аренде находящегося на нем
здания или сооружения
.
Статья 652. Права
на земельный участок при аренде находящегося на нем здания или сооружения
1. По договору
аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения
и пользования такой недвижимостью передаются права на ту часть земельного
участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.
2. В случаях,
когда арендодатель является собственником земельного участка, на котором
находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, арендатору предоставляется
право аренды или предусмотренное договором аренды здания или сооружения иное
право на соответствующую часть земельного участка.
Если договором не
определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок,
к нему переходит на срок аренды здания или сооружения право пользования той
частью земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима
для его использования в соответствии с его назначением.
3. Аренда здания
или сооружения, находящегося на земельном участке, не принадлежащем
арендодателю на праве собственности, допускается без согласия собственника
этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком,
установленным законом или договором с собственником земельного участка.
Комментарий к
статье 652
1. Данная статья
посвящена урегулированию отношений по поводу прав на земельный участок, на котором
находится арендованное здание или сооружение. Поскольку здание или сооружение
непосредственно связаны с другим недвижимым объектом — землей, право владения и
пользования ими предполагает пользование также и земельным участком. Под
земельным участком понимается также часть дна водоема, на котором находится
гидротехническое сооружение.
Если
рассматривать здание и участок земли или сооружение и участок земли в комплексе
по признаку их связанности между собой, то они будут представлять собой
категорию главной вещи и принадлежности, где главной вещью будет здание или
сооружение, а принадлежностью — земельный участок, поскольку его цель —
обслуживание главного объекта в силу его целевого назначения — под застройку.
Это соотношение нельзя использовать в отношениях земельной аренды, где
предметом являются земли сельскохозяйственного назначения и где обслуживающий
характер, напротив, имеет строение. По правилу ст. 135 ГК принадлежность
следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное. Следовательно,
передача в пользование главной вещи влечет за собой передачу в пользование и
принадлежности (обслуживающей вещи). Поэтому согласно п. 1 по договору аренды
здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и
пользования такой недвижимостью передаются права на ту часть земельного
участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.
Таким образом,
площадь земельного участка сформируется из двух компонентов: а) площади
участка, соответствующей площади здания или сооружения в плане, и б) площади
участка, прилегающей к зданию по его периметру, размеры которого определяются
строительными и иными техническими нормами и правилами. Если размеры
прилегающего к зданию или сооружению участка не определены в нормативных актах,
то они определяются исходя из принципа необходимости при использовании объекта
аренды в соответствии с его назначением.
Для отдельных
видов зданий и сооружений (представляющих собой промышленные объекты высокого
риска) предусмотрены санитарная и охранная зоны, территории которых также
включаются в площадь обслуживающего земельного участка.
2. Основанием
перехода к арендатору права пользования соответствующим земельным участком
является соглашение об этом сторон или закон. Если арендодатель является
собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду
здание или сооружение, то основанием может быть как договор, так и закон.
В первом случае
стороны включают в договор условие о передаче в аренду соответствующего участка
земли. Его минимальные размеры определяются в соответствии с п. 1 настоящей
статьи. Стороны, однако, могут договориться о передаче большего земельного
участка, если его использование не противоречит целевому назначению земли.
Передача земельного участка арендатору здания или сооружения возможна и на ином
праве, а не только на праве аренды. Статья 652 ГК, допуская такую возможность,
не содержит, однако, указаний на конкретные виды такого права. Следовательно,
земельный участок можно передать на любом праве, в частности в безвозмездное
срочное пользование, на праве постоянного (бессрочного) пользования или даже на
праве собственности, что целесообразно при аренде с последующим выкупом
арендованного имущества (см. комментарий к ст. 624 ГК).
Во втором случае,
если стороны своим соглашением не урегулировали отношения в части прав на
земельный участок, право пользования им возникает у арендатора непосредственно
из закона, а именно ч. 2 п. 2 ст. 652 ГК. На этом же основании арендатор
получает право пользования земельным участком, если арендодатель не является
его собственником и, соответственно, не может вступать в соглашение по его
передаче другому лицу.
В этих случаях
площадь участка, которым может пользоваться арендатор, определяется по правилам
п. 1 (см. комментарий).
3. Пункт 3 ст.
652 содержит норму, аналогичную положению п. 3 ст. 271 ГК (которая пока не
действует, равно как и гл. 17 в целом) о том, что собственник недвижимости,
находящейся на чужом земельном участке, имеет право владеть, пользоваться и
распоряжаться этой недвижимостью по своему усмотрению, но не абсолютно
свободно, а постольку, поскольку это не противоречит условиям пользования
данным участком, установленным законом или договором с собственником этого
земельного участка. Поэтому собственник здания или сооружения, не являющийся
собственником земельного участка, может сдать в аренду здание и сооружение,
находящееся на чужом участке, без согласия собственника этого участка при
соблюдении требования о таком «непротиворечии». Например, если при
этом не нарушаются требования земельного законодательства об использовании
земельного участка в соответствии с его целевым назначением.
.
