ТЕКСТЫ КНИГ ПРИНАДЛЕЖАТ ИХ АВТОРАМ И РАЗМЕЩЕНЫ ДЛЯ ОЗНАКОМЛЕНИЯ
Статья 651. Форма и государственная регистрация договора аренды здания
или сооружения
.
Статья 651. Форма
и государственная регистрация договора аренды здания или сооружения
1. Договор аренды
здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного
документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).
Несоблюдение
формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность.
2. Договор аренды
здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит
государственной регистрации и считается заключенным с момента такой
регистрации.
Комментарий к
статье 651
1. Пункт 1 ст.
651 указывает на то, что договор аренды здания или сооружения должен заключаться
в письменной форме под страхом недействительности договора. Из всех вариантов
письменной формы договора, определенных в п. 2 ст. 434 ГК, к которому отсылает
данный пункт, допускается только один способ: составление одного документа,
подписанного сторонами. Такой способ представляет собой фиксацию воли обеих
сторон на едином бумажном носителе. К такой форме договора применяются также
требования ст. 160 ГК о письменной форме сделки.
2. Предметом
данной сделки служит недвижимое имущество, поскольку здания и сооружения прочно
связаны с землей (п. 1 ст. 130). Сделки с недвижимым имуществом, согласно ст.
164 ГК, подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке,
предусмотренных ст. 131 Кодекса и Законом о государственной регистрации прав на
недвижимость. В отношении ст. 131 следует сказать, что право аренды не включено
в перечень прав на недвижимое имущество, которые полежат государственной
регистрации, однако ст. 131 содержит отсылку к специальному регулированию
данным Кодексом и иными законами. В комментируемой статье как раз и содержится
такое специальное регулирование. Оно заключается в том, что договоры аренды
зданий или сооружений подлежат обязательной государственной регистрации в
едином государственном реестре учреждениями юстиции. Это требование относится
только к договорам, заключенным на год или больший срок. Если срок аренды менее
года (краткосрочная аренда), то договор не требует государственной регистрации.
В судебной
практике сложился несколько иной подсчет срока действия договора аренды здания
(сооружения) в целях применения п. 2 ст. 651 ГК по сравнению с нормой п. 1 ст.
192 ГК РФ. Срок действия такого договора, определенный с 1-го числа какого-либо
месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года,
в целях применения п. 2. ст. 651 ГК РФ признан равным году (п. 3
Информационного письма Президиума ВАС РФ N 66).
Договор аренды
здания и сооружения на срок менее одного года считается заключенным с момента
достижения сторонами соглашения по всем его существенным условиям и придания
ему письменной формы, т.е. после подписания документа. Договор, заключенный на
год и больший срок, считается заключенным с момента его государственной
регистрации. Отсутствие государственной регистрации делает договор незаключенным.
Если одна из сторон такого договора уклоняется от его государственной
регистрации, другая сторона вправе на основании пункта 3 ст. 165 предъявить иск
об обязании зарегистрировать договор (см. п. 7 Информационного письма
Президиума ВАС РФ N 59).
Поскольку в ГК не
предусмотрено регулирование отношений по поводу аренды помещений, их
определение как части здания, содержащееся в Законе о государственной
регистрации прав на недвижимость, позволило Президиуму ВАС РФ сделать следующий
вывод. Принимая во внимание то, что нежилое помещение является объектом
недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но
неразрывно с ним связанным, и то, что в Гражданском кодексе РФ отсутствуют
какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды
нежилых помещений, к таким договорам аренды должны применяться правила п. 2 ст.
651 ГК (см.: Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 1 июня 2000 г. N 53 «О
государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений» // Вестник
ВАС РФ. 2000. N 7).
Положения ГК не
предусматривают обязательной регистрации недвижимого имущества, в том числе
здания (помещения). Поэтому регистрация порождаемого договором аренды
недвижимого имущества при обременении вещных прав арендодателя на недвижимое
имущество правами арендатора производится на основании ст. 26 Закона о
государственной регистрации прав на недвижимость самого договора аренды
недвижимого имущества. По мнению Президиума ВАС РФ (см. п. 6 Информационного
письма Президиума ВАС РФ N 59), который исходит из смысла положений ГК,
регистрация возникающих из договора аренды здания прав арендатора, обременяющих
вещные права арендодателя на это здание, осуществляется на основании ст. 26
Закона о государственной регистрации прав на недвижимость только в том случае,
когда регистрации подлежит сам договор аренды недвижимого имущества. При этом
регистрация права аренды не является самостоятельной государственной
регистрацией упомянутого права, а представляет собой запись в Едином
государственном реестре прав о произведенной государственной регистрации
договора аренды недвижимого имущества, на основании которого возникают права
арендатора, обременяющие недвижимое имущество (п. 3 ст. 26 Закона о
государственной регистрации прав на недвижимость).
Отдельные вопросы,
связанные с государственной регистрацией договора аренды недвижимого имущества,
в частности здания, были предметом рассмотрения Президиума ВАС РФ, рекомендации
которого содержатся в Информационном письме N 66 (см. комментарий к общим
положениям об аренде).
.
